Een verantwoorde ontwikkeling van de stad

Den Haag is een prettige en aantrekkelijke stad om te wonen, te leven en te werken. We willen dat dit in de toekomst zo blijft. Net als andere steden groeit Den Haag en zal de stad dat de komende decennia blijven doen. Maar veel starters en mensen met een modaal inkomen komen er niet meer tussen. Er zijn grote tekorten in de sociale huursector en in het middensegment. Veel mensen komen in de knel. We willen meer woningen bouwen om de woningnood aan te pakken.

We zorgen ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde manier worden ingepast, zodat de stad er beter van wordt voor alle (nieuwe) Hagenaars. Gebalanceerde groei betekent meer betaalbare woningen in een leefbare omgeving: een groene stad, een duurzame stad en een stad waar we ons gezond kunnen verplaatsen. Een veilige en toegankelijke stad voor alle inwoners.

Verreweg de meeste nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd in de Binckhorst, het Central Innovation District (CID) en Zuidwest. Maar natuurlijk staat de rest van de stad ook niet stil. We verbeteren wijken door het toevoegen en herontwikkelen van woningen, het verbeteren van bestaande panden en het mooier maken van de buitenruimte. Verbetering van de leefbaarheid staat daarbij voorop.

De ambities om de wooncrisis op te lossen, blijven onverminderd groot. We willen de kansen op de woningmarkt vergroten voor starters, gezinnen, mensen met een laag of modaal inkomen, ouderen en zorgdoelgroepen. Specifiek hebben we aandacht voor vitale beroepsgroepen. Den Haag houdt vast aan de ambitie om 4000 nieuwbouwwoningen per jaar te realiseren.

Wij stellen hoge eisen aan de kwaliteit van de ontwikkeling van de stad. De kwaliteitsdoelstellingen die wij hiervoor hanteren monitoren wij en stellen we zo nodig bij.

Samen maken we de stad
De ontwikkeling van onze stad vraagt veel van alle betrokken partijen. We werken intensief samen met marktpartijen en woningcorporaties, zoals dat de afgelopen jaren effectief vorm heeft gekregen in de Haagse Aanpak. De samenwerking leidt tot betrouwbaarheid, transparante besluitvorming met de stad en partijen, vlotte doorlooptijden en oog voor langjarige kwaliteit en betaalbaarheid. Uiteraard zijn we bij het tempo afhankelijk van onder meer beschikbare middelen, de gestegen kosten van arbeid, materiaal en de regelgeving rondom stikstof.

Door opheffing van de verhuurdersheffing neemt de financiële draagkracht van woningcorporaties toe. We verwachten van hen dat ze hiermee een impuls geven aan de verbetering en uitbreiding van de betaalbare woningvoorraad en een gezonde leefomgeving. Tegelijkertijd doen we een stevig beroep op het Rijk voor meer financiële steun, aangezien de Haagse woningcorporaties ook na afschaffing van de verhuurdersheffing de laagste investeringscapaciteit van Nederland hebben. Woningcorporaties uit de regio die willen investeren in het Haagse heten we van harte welkom.

Voorzieningen en leefbaarheid op orde

Voor de benodigde maatschappelijke voorzieningen die de gemeente bekostigt, wordt investeringsruimte vrijgemaakt. Daarmee investeren we structureel in voorzieningen die bijdragen aan de woon- en leefkwaliteit van de stad. Want overal in de stad zijn op de bewoners toegesneden voorzieningen noodzakelijk: plekken om te ontmoeten, te recreëren, te sporten, van cultuur te genieten en onderwijs te krijgen. We zorgen ook voor voldoende (betaalbare) ruimte voor maatschappelijke voorzieningen die niet door de gemeente worden bekostigd, zoals huisartsenzorg, tandartsen en fysiotherapeuten. We zorgen dat er voldoende ruimte is en blijft om te werken. En we ondersteunen met een eenmalig bedrag van € 0,65 miljoen een maatschappelijk gedragen initiatief voor migrantenkerkgroeperingen.

Wonen

Iedereen wil goed en betaalbaar kunnen wonen. Maar er is nog altijd een fors tekort aan betaalbare woningen. We bouwen voort op ons staande beleid met de woonagenda, nota voorraadbeleid en urgentieprogramma betaalbare woningbouw. Bovendien varen we strakker aan de wind door de normen voor middeldure huur en betaalbare koop op te hogen. Uiteraard binnen de financiële mogelijkheden.

• Den Haag werkt toe naar een woningbouwproductie van 4000 woningen per jaar die in gelijke tred met de voorzieningen moeten worden ontwikkeld. Voor nieuwbouw geldt de volgende normering:

- 30% sociaal
- 25% middeldure huur (met instandhoudingstermijn van minimaal 20 jaar)
- 25% betaalbare koop (tot normbedragen NHG)
- Voor het CID gelden de volgende normen: 30% sociaal, 20% middeldure huur (met instandhoudingstermijn van minimaal 20 jaar) en 20% betaalbare koop;

• We sluiten hiermee aan bij de beweging van het Rijk om te garanderen dat er meer betaalbare woningen worden ontwikkeld;
• Deze percentages realiseren we per project of per gebied, overal in de stad. Waar de norm in een betreffend gebied onverhoopt niet wordt gehaald, wordt dit elders in de stad gecompenseerd. Hiertoe ontwikkelen we een compensatiemechanisme zodat we in het betreffende gebied, dan wel stadsbreed per saldo voldoen aan de gestelde normen. Zo ontwikkelen we diverse en gemengde wijken met voldoende voorzieningen;
• De aangescherpte normen gelden voor nieuwe projecten;
• Bij vergunningsplichtige bouwactiviteiten dagen we aannemers uit via onze aanbestedingen om verder te gaan dan het minimaal voorgeschrevene wat betreft schonere bouwmachines en voertuigen. Wij richten onze processen hierop in, maar aanvullende financiële middelen van het Rijk zijn nodig om deze extra wettelijke taak te kunnen uitvoeren;
• In de programmering voor middeldure huur en betaalbare koop streven we naar 100 woningen per jaar voor innovatieve woonvormen, zoals particulier opdrachtgeverschap, wooncorporaties en groepswonen. Woningcorporaties vragen we aanvullend hierop ook een bijdrage te leveren;
• Gerealiseerde betaalbare koopwoningen moeten ook betaalbaar blijven. We onderzoeken, op basis van ervaringen in het land, welk aanvullend instrumentarium kan worden ontwikkeld om betaalbare koop ook in de toekomst betaalbaar te houden;
• Er komt landelijk een huurprijsbescherming om betaalbare huur op niveau te houden. Mocht deze regeling onverhoopt niet worden ingevoerd, dan zal worden onderzocht welke lokale maatregelen kunnen worden ingevoerd om deze categorie huur voor langere termijn beschikbaar te houden;
• We pakken leegstand en verkrotting aan, stimuleren wonen boven winkels en treffen maatregelen die de doorstroming bevorderen. We maken mogelijk dat leegstaande kantoren, gemeentelijk vastgoed en winkels kunnen worden gebruikt voor (tijdelijke) woningen. We maken goede afspraken over het tijdelijk gebruik van vastgoed en leegstandsbeheer. We zetten de tijdelijkheidsaanpak voort. Tijdelijk gebruik blijft tijdelijk. Maar we zien dat op tijdelijke plekken soms initiatieven groeien die een onmisbare plek zijn gaan innemen. Deze ondersteunen we bij het vinden van een nieuwe plek;
• We handhaven de regels rondom splitsing van woningen. We verruimen de regels rondom verkamering met het doel om meer ruimte te vinden voor studenten, in wijken waar verkamering verantwoord is. Initiatieven als ‘Kamers met aandacht’ en andere vormen van hospitaverhuur kunnen bijdragen aan een beter gebruik van de bestaande woonvoorraad;
• We voeren de komende periode beleid met als doel het stimuleren en afdwingen van goed verhuurderschap op grond van het nieuwe wettelijk kader. We hanteren een verhuurvergunning om goed verhuurderschap af te dwingen en zetten een aanpak overbewoning op, waarin ook ongeregistreerd wonen wordt meegenomen. We onderzoeken de effecten van keep to let: het ‘in bezit houden’ van een koopwoning na verhuizing, om deze te verhuren;
• We versterken de Haagse aanpak van slecht verhuurderschap en woonoverlast, onder andere door uitbreiding van de inzet van de Haagse Pandbrigade. Het tegengaan van overbewoning krijgt prioriteit;
• Aandachtsgroepen zoals uitstromers uit (jeugdzorg)instellingen, statushouders en (economisch) dakloze mensen en vluchtelingen hebben het in deze wooncrisis extra moeilijk en langer verblijf in instellingen is kostbaar. We zetten het doorbraakplan voort met aandacht voor kleinschaligheid en evenwichtige spreiding in de stad. We hebben extra aandacht voor jongeren die uitstromen uit zorginstellingen;
• We continueren het woonwagenbeleid. Voor de bewoners van het kamp aan de Energiestraat wordt een alternatieve plek gezocht;
• Dak- en thuisloosheid voorkomen begint met het voorkomen van huisuitzettingen. We blijven ons inzetten om het aantal huisuitzettingen terug te dringen, in de sociale maar vooral ook in de particuliere huursector. We kijken hoe we als gemeente aanvullende afspraken kunnen maken met nutsbedrijven, zodat woningen niet afgesloten worden van basisbehoeftes als gas, water en elektriciteit, en er tijdig (schuld) hulpverlening wordt geboden;
• We continueren de huurbalie met een structureel bedrag van € 0,2 miljoen om particuliere huurders te voorzien van informatie over hun rechtspositie en verantwoordelijkheden. Via prestatieafspraken dringen we bij woningcorporaties aan op het stimuleren en goed positioneren van bewonerscommissies. Daarmee willen we hun informatie-, agenderings-, overleg- en adviesrecht proactief stimuleren. We spreken woningcorporaties en particuliere verhuurders aan in het geval van misstanden of slecht verhuurderschap;
• We willen woningen met E, F en G labels versneld opknappen en verduurzamen. We ontwikkelen een actieprogramma, waarbij verduurzaming en onderhoud zoveel mogelijk hand in hand gaan en bewoners van particuliere (huur)woningen worden ondersteund bij de noodzakelijk te nemen maatregelen. Uiteraard trekken we hierbij op met (georganiseerde) verhuurders en woningeigenaren en maken we zo effectief mogelijk gebruik van het maatregelenpakket van het Rijk. Het gaat dan over het verbod op E, F en G-labels vanaf 2030, het volkshuisvestingsfonds, middelen voor het Nationaal Isolatieprogramma, Europese subsidies voor verduurzaming en onderhoud van woningen.

Gebiedsontwikkeling

De komende jaren voeren we steviger regie bij gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat we sturen op aantallen woningen, het gewenste tempo, en op maatschappelijke voorzieningen, groen, flora en fauna, verduurzaming en bedrijvigheid. Heldere afspraken en helder verwachtingsmanagement over processen, participatie, besluitvorming en communicatie zijn hierbij cruciaal.

• De intensieve sturing op de ruimtelijke ordening in de stad krijgt vorm op basis van de nieuwe omgevingsvisie. Voor de grote gebiedsontwikkelingen zijn de structuurvisies leidend. Deze worden vervolgens per deelgebied vertaald in programmaplannen. Hierin geven we het aantal woningen in welke segmenten aan en wat de omvang is van de toe te voegen bedrijfsruimte voor diverse soorten bedrijvigheid. Ook wordt opgenomen welke infrastructurele maatregelen nodig zijn, wat de noodzakelijke ruimte is voor energietransitie en mobiliteit en hoeveel (maatschappelijke) voorzieningen moeten worden gerealiseerd;
• We maken de ruimtelijke besluitvormingsprocessen transparanter voor stad en gemeenteraad. Door van het begin tot het einde scherp te maken welke besluiten wanneer worden genomen en in welke fase met welke beslissingsruimte een ontwikkeling zich bevindt. Hierdoor zorgen we ervoor dat de raad de kaderstellende rol adequaat kan invullen en bewoners op het juiste moment op de hoogte en betrokken zijn;
• Om regie te kunnen pakken, vergroten we onder meer de grip in gebieden waar we tot op heden ‘organisch’ ontwikkelden, zoals in de Binckhorst en het CID;
• We hebben hoge ambities ten aanzien van het aantal te realiseren woningen, de betaalbaarheid, leefbaarheid, duurzaamheid en het groen. Om deze ambities te verwezenlijken, kan het nodig zijn om op gerichte plekken actief grondbeleid te voeren. We zetten dit instrument vaker in;
• We zetten grondposities strategisch in om een evenwichtige ontwikkeling mogelijk te maken. Binnen het cofinancieringsfonds reserveren we middelen voor actief grondbeleid en het verwerven van vastgoed voor publieke doeleinden. We onderzoeken welk deel van de opbrengst van de verkoopopgave gemeentelijk vastgoed kan terugvloeien in dit fonds;
• We beoordelen potentiële bouw- of vervangingsprojecten op passendheid en toegevoegde waarde in de bestaande omgeving. Als afgeleide van het Omgevingsplan stellen we een gebiedsvisie op waarin we aangeven of en tegen welke randvoorwaarden dergelijke plannen inpasbaar zijn. Dat geeft bewoners en het stadsbestuur grip op de richting van de ontwikkeling van de Haagse wijken.

Drie grote gebiedsontwikkelingen

De afgelopen jaren is gestart met de grote gebiedsontwikkelingen in de Binckhorst, Zuidwest en het CID. Met de drie ontwikkellocaties kan voor de komende 20 jaar vanuit een samenhangende visie op wonen, leven, werken, groen, natuur, recreëren, gewerkt worden aan een toekomstbestendige stad.

• We werken aan de doorontwikkeling van de Binckhorst en brengen in beeld welke groei de Binckhorst kan maken tot 2050 en welke voorwaarden daarvoor nodig zijn;
• We sturen op de ontwikkelingen in de Binckhorst met oog voor (betaalbare) woningbouw, noodzakelijke voorzieningen, energiebronnen, een kwalitatieve buitenruimte en ruimte voor nieuwe en bestaande bedrijvigheid. Hierbij wordt ook onderzocht of er een kwalitatieve toets meegenomen kan worden in het nieuwe reserveringsysteem. De toekomstige hoogwaardige OV-lijn is essentieel voor de ontwikkeling van de Binckhorst;
• We werken verder aan het CID. De doelstelling om fors te investeren in het gebied tussen de drie grote stations is onverminderd aanwezig. Op deze plek in de stad verrijst het meest hoogstedelijke gebied van Den Haag. We bouwen voort op de eerder gemaakte afspraken die voortkomen uit de structuurvisie CID;
• Om het CID succesvol te maken is het van belang dat niet alleen toekomstige bewoners hier goed kunnen wonen, maar ook de huidige inwoners zoals de bewoners in de Rivierenbuurt en het Bezuidenhout. Deze bewoners worden ook in de volgende fasen betrokken;
• We voeren de structuurvisie voor Den Haag Zuidwest uit. We vernieuwen de komende 20 jaar 10.000 woningen en er komen 10.000 extra woningen bij. Bewoners hebben een terugkeergarantie, om zo met passende woonlasten terug te kunnen keren in de wijk. We behouden en verbeteren het groene karakter en versterken het voorzieningenniveau: van bedrijvigheid tot zorg, van onderwijs tot ruimte voor ontmoeting. Het onderhoud en opknappen van woningen heeft grote aandacht, zo ook de verbetering van de openbare ruimte.

Kust en binnenstad

• De laatste jaren is veel energie gestoken in het programma De Kust Gezond, met het doel om de kuststrook aantrekkelijker te maken voor bewoners, ondernemers en toeristen. We gaan hier de komende jaren mee door. We benutten hierbij ook kansen die zich voordoen bij particuliere investeringen. We zetten samen met bewoners en ondernemers via een nieuwe toekomstvisie Scheveningen een stip op de horizon. Hier hoort ook een realistisch uitvoeringsprogramma bij. Belangrijke thema’s zijn veiligheid, bereikbaarheid, aantrekkelijkheid gedurende het hele jaar en zichtbare verbindingen met zee. Zoals in het Havenconvenant overeengekomen, maken we een toekomstvisie voor de haven, waarbij economische waarde de basis vormt;
• De binnenstad is belangrijk voor het vestigingsklimaat en tevens een aantrekkelijk gebied voor bewoners en bezoekers. De nieuwe visie voor de binnenstad geeft richting aan nieuwe uitdagingen, zoals leegstand, het herstel na Corona, online winkelen en concurrentie van Mall of the Netherlands;
• We benutten de renovatie van het Binnenhof en andere ontwikkelingen om de openbare ruimte te verbeteren, waaronder door te ontstenen en te vergroenen. De ambities uit de Haagse Lanen zijn hiervoor inspiratiebronnen. We willen het historische karakter versterken door het Oude Centrum nadrukkelijker te verbinden met de rest van de binnenstad. Dit maakt de binnenstad ook een prettiger plek om te wonen. Daarmee zetten we onze ambitie om het wonen boven winkels te stimuleren, kracht bij;
• We versterken de aantrekkelijkheid van de binnenstad met de uitbouw van het Museumkwartier via verhuizing van het Eschermuseum naar het voormalig pand van de Amerikaanse Ambassade, de verbouwing van het Haags Historisch Museum en de verhuizing van het Kinderboekenmuseum naar het Museumkwartier.

Stad met voorzieningen

Om fijn te kunnen wonen, is meer nodig dan alleen goede woningen. Groen, een mooie en schone buitenruimte die uitnodigt om te bewegen en waar je elkaar kan ontmoeten, maar ook ruimte voor horeca en bedrijven, goede maatschappelijke voorzieningen en de aanwezigheid van kunst en cultuur. Wij houden rekening met deze belangen, die een claim leggen op dezelfde ruimte als de woningbouwprojecten, bedrijfsruimte, winkels, horeca en ruimte voor mobiliteit en schone bronnen en netten.

Voor ons is uitgangspunt dat we woningen en voorzieningen in gelijke tred plannen, financieren en ontwikkelen. De schaarse ruimte dwingt tot innovatie, multifunctioneel ruimtegebruik en samenwerking met de woningcorporaties en markt.

• Voor de maatschappelijke voorzieningen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is, hanteren we integrale huisvestingsplannen. Daarin worden voor onderwijs, sport, cultuur, bibliotheken, zorg en welzijn de investeringsbehoefte met een horizon van circa tien jaar in beeld gebracht. Ook de investeringen in vervanging, functionele aanpassing en verduurzaming van bestaande voorzieningen worden daarin meegenomen. We vragen ook van ontwikkelende partijen een bijdrage via kostenverhaal;
• Om in de gebiedsontwikkelingen prettige en leefbare buurten te laten ontstaan, is het cruciaal dat er naast woningen ook voldoende voorzieningen en groen worden ontwikkeld. Om hiervoor te zorgen, houden we vast aan de Haagse systematiek van referentienormen. We werken deze systematiek verder uit. De referentienormen worden gebruikt om te toetsen of een ontwikkeling past in de omgeving, waarbij de conclusie kan zijn dat er voorzieningen bij moeten. De referentienormen zijn daarmee niet alleen bedoeld om voorzieningen toe te voegen, maar ook om te bezien of er voldoende voorzieningen zijn en toevoegen dus niet nodig is;
• Een goed voorzieningenniveau is van belang om fijn te kunnen (blijven) wonen in onze wijken. Daarom willen we goed inzicht houden in de ontwikkeling van de voorzieningen. Dit is ook nodig om de effecten van een ontwikkeling op de leefbaarheid te kunnen inschatten en is ook voor wijkbewoners behulpzaam in participatietrajecten. Voor bestaande wijken zetten we hiervoor onder andere de leefbaarheidseffectrapportage in. Dit participatie-instrument passen we stapsgewijs verder toe;
• We borgen de investeringen, verduurzaming en de beheer- en onderhoudskosten van maatschappelijke voorzieningen als sportvoorzieningen, onderwijshuisvesting, cultuur en welzijnspanden stapsgewijs beter in onze begroting. Voor investeringen werken we toe naar een investeringsbegroting. Voor zowel investeringen als voor beheer en onderhoud maken we in deze coalitieperiode structureel extra middelen vrij.